Столкнулся с проблемой:

$arFilter = array(
    'IBLOCK_ID' => 1,                     
    'ID' => 10,     
);

$arSelect = array(
    'NAME',       
    'PROPERTY_*',
);
            
$rsElement = CIBlockElement::GetList( array(), $arFilter, false, false, $arSelect );
    
while( $arElement = $rsElement->GetNext() )
{
    echo '<pre>';
    var_export($arElement);
    echo '</pre>';        
}

Казалось бы все очевидно и в результате я получу заветные свойства элемента ИБ, но результат нулевой..

Решение проблемы: ИБ, с которого делаете выборку, должен хранить свойства в отдельной таблице. Жаль, что в документации к API Bitrix этот момент не описан..